Le BRS en Isère : guide complet pour acheter son logement à prix abordable

L’accès à la propriété reste un véritable parcours du combattant, particulièrement dans des zones tendues comme l’Isère où les prix de l’immobilier ne cessent de grimper.

Face à cette réalité, le Bail Réel Solidaire (BRS) s’impose comme une solution innovante permettant aux ménages modestes de devenir propriétaires à des prix nettement inférieurs au marché.

En Isère, ce dispositif prend racine et offre de réelles opportunités.

Mais comment fonctionne-t-il exactement et quelles sont les spécificités locales à connaître avant de se lancer?

Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire (BRS)?

Le Bail Réel Solidaire est un dispositif d’accession sociale à la propriété créé par la loi ALUR de 2014 et précisé par la loi Macron de 2015. Il repose sur la dissociation entre le foncier (le terrain) et le bâti (le logement).

Concrètement, l’acquéreur achète uniquement les murs de son logement, tandis que le terrain reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). Cette séparation permet de réduire considérablement le prix d’achat, souvent de 20 à 40% par rapport au prix du marché.

Les principes fondamentaux du BRS

• L’acheteur devient propriétaire des murs pour une durée de 18 à 99 ans
• Le terrain reste propriété de l’OFS
• L’acquéreur verse une redevance mensuelle à l’OFS pour l’occupation du terrain
• Le bail est rechargeable : à chaque revente, le compteur repart à zéro pour le nouvel acquéreur
• Le prix de revente est encadré pour maintenir l’accessibilité du logement

Le BRS en Isère : acteurs et développement

En Isère, le programme BRS en Isère s’est développé grâce à l’implication de plusieurs acteurs locaux soucieux de proposer des solutions d’accession à la propriété abordables.

Les OFS actifs en Isère

Plusieurs Organismes de Foncier Solidaire interviennent sur le territoire isérois :

• ORSOL (Organisme de Foncier Solidaire des Alpes) : créé en 2019, il couvre l’ensemble du département
• Grenoble Habitat : bailleur social historique qui s’est positionné comme OFS
• La Métropole de Grenoble à travers son OFS métropolitain

Ces organismes travaillent en partenariat avec les collectivités locales et les promoteurs pour développer des programmes immobiliers en BRS, principalement dans l’agglomération grenobloise, mais aussi dans d’autres bassins de vie comme Voiron ou le Grésivaudan.

Les zones prioritaires en Isère

Le BRS se développe particulièrement dans les zones où la tension immobilière est forte :

• Grenoble et sa première couronne (Saint-Martin-d’Hères, Échirolles, Fontaine)
• Le Grésivaudan (Crolles, Villard-Bonnot)
• Le Voironnais
• Le Nord-Isère (Bourgoin-Jallieu, L’Isle d’Abeau)

Conditions d’éligibilité au BRS en Isère

Pour accéder à un logement en BRS dans l’Isère, il faut répondre à certains critères, notamment de ressources.

Plafonds de ressources

Les plafonds de ressources correspondent généralement à ceux du PSLA (Prêt Social Location-Accession) et varient selon la composition du foyer. À titre indicatif, pour 2023 en Isère :

Ces plafonds correspondent aux revenus fiscaux de référence de l’année N-2. Ils peuvent varier légèrement selon l’OFS et la commune concernée.

Autres conditions

Au-delà des plafonds de ressources, d’autres critères peuvent s’appliquer :

• Être primo-accédant ou ne pas être propriétaire de sa résidence principale
• Destiner le logement à sa résidence principale
• Critères de priorité locaux (travailler dans la commune, être déjà résident, etc.)

Avantages du BRS pour les acquéreurs isérois

Le BRS présente de nombreux atouts pour les ménages souhaitant devenir propriétaires en Isère.

Avantages financiers

• Prix d’achat réduit : 20 à 40% moins cher que le marché libre
• TVA réduite à 5,5% sur l’achat
• Exonération de taxe foncière pendant 15 ans dans la plupart des communes iséroises
• Possibilité de bénéficier du Prêt à Taux Zéro (PTZ)
• Éligibilité aux aides locales à l’accession (selon les communes)

Sécurisation du parcours résidentiel

Le BRS intègre des mécanismes de sécurisation :

• Garantie de rachat : en cas d’accident de la vie, l’OFS peut racheter le logement
• Garantie de relogement dans le parc social si nécessaire
• Accompagnement personnalisé tout au long du processus d’achat

Les programmes BRS disponibles en Isère

L’offre de logements en BRS se développe progressivement sur le territoire isérois.

Programmes récents et en cours

Plusieurs opérations ont déjà vu le jour ou sont en cours de commercialisation :

• Grenoble : programmes dans les quartiers Flaubert, Presqu’île et Villeneuve
• Saint-Martin-d’Hères : opération « Les Terrasses de Champberton »
• Échirolles : résidence « L’Olympe » au sein de l’écoquartier
• Meylan : programme « Les Jardins de Malacher »
• Crolles : résidence « Les Charmanches »

Pour connaître les programmes disponibles, il est recommandé de consulter les sites des OFS locaux ou de contacter l’ADIL de l’Isère qui centralise les informations sur les dispositifs d’accession sociale.

Prix moyens constatés

Les prix des logements en BRS en Isère varient selon la localisation et les caractéristiques du bien :

• Grenoble centre : entre 2 600 et 3 000 €/m²
• Première couronne : entre 2 300 et 2 700 €/m²
• Autres communes : entre 2 000 et 2 500 €/m²

À ces prix d’achat s’ajoute la redevance mensuelle versée à l’OFS, généralement comprise entre 0,80 € et 1,50 € par m² selon les programmes.

Démarches pour acheter en BRS en Isère

L’acquisition d’un logement en BRS suit un processus spécifique qu’il convient de bien comprendre.

Les étapes clés

1. Se renseigner auprès de l’ADIL de l’Isère ou directement auprès des OFS
2. Vérifier son éligibilité en fonction des plafonds de ressources
3. Visiter les programmes disponibles et se positionner sur un logement
4. Constituer son dossier de candidature (justificatifs de revenus, situation familiale, etc.)
5. Passage en commission d’attribution par l’OFS
6. Recherche de financement auprès des banques partenaires
7. Signature du contrat de réservation puis de l’acte authentique chez le notaire

Financement et spécificités bancaires

Le financement d’un logement en BRS présente quelques particularités :

• Toutes les banques ne sont pas encore familiarisées avec ce dispositif
• Certains établissements comme le Crédit Agricole Sud Rhône-Alpes, la Banque Populaire Auvergne Rhône-Alpes ou la Caisse d’Épargne ont développé des offres spécifiques
• La redevance est prise en compte dans le calcul du taux d’endettement
• L’apport personnel recommandé est d’environ 10% du prix d’achat

Droits et obligations des propriétaires en BRS

Devenir propriétaire en BRS implique des droits mais aussi des obligations spécifiques.

Ce que vous pouvez faire

• Habiter votre logement comme résidence principale
• Aménager l’intérieur selon vos goûts (dans le respect du règlement de copropriété)
• Transmettre votre bien à vos héritiers (qui devront respecter les conditions d’éligibilité)
• Revendre votre logement (à un prix encadré et à un acquéreur éligible)

Ce qui est encadré ou limité

• Obligation d’occuper le logement comme résidence principale
• Interdiction de louer (sauf dérogation temporaire pour motifs professionnels ou familiaux)
• Prix de revente plafonné selon une formule définie dans le bail
• Travaux structurels soumis à l’autorisation de l’OFS

Questions fréquentes sur le BRS en Isère

Puis-je revendre mon logement quand je veux ?

Oui, vous pouvez revendre votre logement à tout moment. Cependant, le prix de revente sera encadré selon une formule prévue dans le bail (généralement indexée sur l’inflation) et l’acheteur devra répondre aux critères d’éligibilité du BRS. L’OFS dispose d’un droit de préemption.

Que se passe-t-il à la fin du bail ?

Le bail est « rechargeable » : à chaque mutation (vente ou succession), sa durée est automatiquement prolongée. Tant que le logement reste occupé par des ménages éligibles, il n’y a pas de fin effective du bail.

Puis-je faire des travaux dans mon logement ?

Vous pouvez réaliser des travaux d’aménagement intérieur librement. Pour les travaux structurels ou affectant l’aspect extérieur, l’accord de l’OFS est nécessaire, en plus des autorisations d’urbanisme habituelles.

La redevance peut-elle augmenter ?

La redevance est généralement indexée sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL), avec une évolution maîtrisée. Les conditions précises d’évolution sont spécifiées dans le bail.

Contacts et ressources utiles en Isère

Pour aller plus loin dans votre projet d’achat en BRS, plusieurs organismes peuvent vous accompagner :

• ADIL de l’Isère : conseil juridique et financier gratuit sur tous les aspects du logement
• ORSOL : principal OFS du département
• Grenoble Alpes Métropole : service habitat pour les projets sur le territoire métropolitain
• Maisons de l’Habitat : présentes dans plusieurs territoires isérois

Ces structures proposent des permanences d’information et peuvent vous orienter vers les programmes correspondant à votre situation et à vos attentes.

Témoignages d’acquéreurs en BRS en Isère

Les retours d’expérience des premiers acquéreurs en BRS dans le département sont généralement positifs. Ils soulignent notamment la possibilité d’accéder à la propriété dans des secteurs où ils n’auraient pas pu acheter autrement, ainsi que la qualité des logements proposés, souvent aux normes environnementales récentes.

La principale difficulté évoquée concerne parfois la compréhension du dispositif par certaines banques, mais cette situation tend à s’améliorer avec la multiplication des programmes.

Le BRS représente une véritable opportunité pour devenir propriétaire en Isère à des conditions avantageuses. Ce dispositif innovant, qui se développe progressivement sur l’ensemble du département, permet de concilier accession sociale à la propriété et maîtrise des prix sur le long terme. Si vous correspondez aux critères d’éligibilité, n’hésitez pas à vous renseigner sur les programmes en cours ou à venir près de chez vous.